La Finalización de la Prórroga de Contrato de Alquiler en la Vivienda: Régimen Legal Actual

La duración inicial del contrato de arrendamiento de vivienda se rige por los artículos 9 y 10 de la LAU, los cuales han sido objeto de reformas significativas en los últimos años. Para determinar la duración específica de un contrato de arrendamiento, es crucial referirse a la versión vigente de la LAU en el momento de la celebración del contrato.

Para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, el régimen de prórrogas obligatorias, voluntarias y extraordinarias se define de la siguiente manera:

Las prórrogas obligatorias aseguran una duración mínima del contrato de arrendamiento. Según el artículo 9.1 de la LAU, si la duración inicial pactada es inferior a cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar dichos mínimos, a elección del arrendatario.

En otras palabras, si un contrato se celebra por un período inicial menor a cinco años para un arrendador persona física, el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato anualmente hasta completar los cinco años. Por ejemplo, si el contrato comienza el 1 de diciembre de 2019 con una duración de un año, el arrendatario puede prorrogarlo anualmente hasta el 1 de diciembre de 2024 para cumplir con el mínimo establecido por la ley.

Después de las prórrogas obligatorias, las partes pueden optar por prorrogar el contrato voluntariamente. Si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar el contrato (arrendador con 4 meses de antelación, arrendatario con 2 meses), el contrato puede prorrogarse hasta tres años adicionales según el artículo 10.1 de la LAU.

Por ejemplo, si después de completar las prórrogas obligatorias de cinco años, ninguna parte notifica su intención de no renovar, el contrato puede prorrogarse voluntariamente hasta el 1 de diciembre de 2027, a voluntad del arrendatario.

Las prórrogas extraordinarias fueron introducidas por la reforma de la LAU y permiten extensiones adicionales bajo circunstancias específicas. Estas incluyen situaciones de vulnerabilidad social del arrendatario o ubicación en zonas de mercado residencial tensionado, según los artículos 10.2 y 10.3 de la LAU. Por ejemplo, un arrendatario que demuestre estar en situación de vulnerabilidad social puede solicitar una prórroga extraordinaria del contrato, incluso si el arrendador no está de acuerdo.

La tácita reconducción, regulada por el artículo 1566 del Código Civil, establece que, si el arrendatario continúa utilizando la vivienda 15 días después de la finalización del contrato sin objeción del arrendador, se considera que el contrato se renueva automáticamente bajo las mismas condiciones.

En situaciones conflictivas donde el arrendador desea finalizar el contrato y el arrendatario no desocupa la vivienda, el arrendador puede iniciar un procedimiento de desahucio por expiración del término, conforme al artículo 1569 del Código Civil.

Conclusión
Entender el régimen de prórrogas y los procedimientos legales asociados es fundamental para gestionar adecuadamente los contratos de arrendamiento de vivienda. Los cambios introducidos por las reformas recientes en la LAU reflejan un equilibrio entre la protección de los derechos del arrendatario y las necesidades del arrendador.