El mercado inmobiliario en la actualidad

En el pasado mes de setiembre, Cataluña se convirtió en la primera comunidad autónoma que creó una ley para regular los precios del alquiler. Una regulación que fue recurrida por parte del PP ante el Constitucional y que, aunque sigue en vigor, debe ser revisada por el tribunal. Sin embargo, ahora es la propia comunidad la que está negociando con el Gobierno central, con el de Pedro Sánchez, para que esta ley no se suspenda. 

De esta manera, según la normativa, no se pueden aumentar los precios de alquiler respecto al anterior contrato, se reduce el precio de aquellos alquileres que se encuentren por encima de la media de la zona en las áreas residenciales tensas (Barcelona y área metropolitana), y se fija un precio tope para nuevas viviendas que se incorporan a este mercado. 

Por otro lado, el límite de los precios en alquileres se determina o bien con mediante el precio de referencia, o por la renta del último contrato vigente. Así pues, en el primer caso, se debe calcular multiplicando la superficie útil de la vivienda por el valor central. El valor que da esta fórmula solo se puede incrementar el 5 % si la vivienda cuenta con tres de los siguientes requisitos: ascensor, aparcamiento, si está amueblada, si contiene sistemas de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias, consejería o vistas especiales. 

En el segundo caso, se deberá tomar de referente el valor de la vivienda que tenía los últimos cinco años, es decir, en el último contrato que había en vigor. 

En el caso de incumplir la ley, el propietario deberá estar sujeto a sanciones económicas que pueden ir desde los 3 000 € a los 90 000 €. 

En una sentencia emitida el 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estipuló que las entidades bancarias deberían devolver la totalidad de los gastos a aquellos usuarios que fueron cargados con hipotecas abusivas, menos el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Así pues, fueron más de ocho millones de clientes los que debían pedir la restitución de los gastos hipotecarios. 

Estos gastos suponen la parte de los impuestos, seguro de daños del prestatario, la constitución del contrato, la conservación o cancelación del contrato, la formalización, la subsanación y modificación o el porcentaje gasto derivados del estudio. Según el Tribunal Supremo, los gastos deberían repartirse por gastos notariales (el banco se hace cargo de la mitad), honorarios de gestoría (mitad del coste el banco), gastos de registro de la propiedad (la totalidad el banco) e impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (la totalidad la debe abonar el banco después de que el 8 de noviembre del 2018 se decretara por el Gobierno. Así pues, solo las hipotecas firmadas después de esta fecha pueden reclamar este gasto).  

El sector financiero insistió en que el impacto para la banca era poco significativo, ya que tras analizar caso por caso, si se trataba de un situación abusivo, las devoluciones serían menores, porque no implicaba los gastos de IAJD que son los de mayor cuantía. 

El TJUE afirmó que los clientes tenían un plazo de cinco años para poder exigir dichas devoluciones, y si se tardaba más, el tribunal declararía nula la cláusula abusiva. Además, que las costas del proceso judicial podrían ser restituidas, ya que podría ser un aspecto que tirase para atrás al consumidor a la hora de querer reclamar. 

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