PRINCIPALES REFORMAS EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

PLAZO LEGAL DE PRÓRROGA:Se reduce de 5 a 3 años el plazo de prórroga legal obligatoria. La duración del arrendamiento se podrá pactar libremente por las partes. Ahora bien, si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga, su voluntad de no renovarlo.

Además del período mínimo de duración, también se modifica la prórroga tácita, que pasa de tres a un año. Así, si llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante una ño más.

REGISTRO: Se crea el Registro de resoluciones firmes por impago de alquiler (ya sea por laudo arbitral o por sentencia).

Los contratos de alquiler que se inscriban en el Registro de la Propiedad tendrán plenos efectos frentes a terceros, por lo que los no inscritos no tendrán dichos efectos.

En los casos de EJECUCIÓN HIPOTECARIA: Si existía el arrendamiento inscrito en el RP, todos los inscribentes posteriores deberán respetar las inscripciones anteriores y, por tanto, el arrendamiento si estaba inscrito con anterioridad. Si estaba inscrita antes la hipoteca del bien, en caso de ejecución hipotecaria el arrendamiento deberá entenderse extinguido.

 

FUENTES: La primera norma aplicable es la libertad y voluntad de las partes, sin perjuicio de las normas imperativas de la ley.

 

ARTÍCULO 9.3:. Si una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, no procederá la prórroga obligatoria del contrato de hasta tres años. Esta comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda. Por tanto, ya no es necesario especificarlo en el contrato basta con la comunicación con dos meses de antelación.

Si tres meses después de la extinción del contrato no hubiere procedido el arrendador o familiares a ocupar la vivienda, en 30 días podrá optar el arrendatario por volver a la vivienda o por una indemnización económica.

 

PRÓRROGAS: Las prórrogas sond e una año. Después entra en juego la tácita reconducciónd el artículo 1544 del Código Civil.

ARTÍCULO 11- DESISTIMIENTO DEL CONTRATO: El arrendatario podrá desistir del contrato a partir de los 6 meses. Si no se ha pactado indemnización para el caso que abandone la vivienda antes del plazo estipulado y han transcurrido los 6 meses deberá entenderse que no ha lugar a indemnización como ocurría antes de la reforma, que la indemnización era de un mes por cada año del contrato que faltaba por cumplir.

 

ARTÍCULO 15: SUBROGACIÓN LEGAL DEL CÓNYUGE QUE SE QUEDE EL USO DE LA VIVIENDA EN SUPUESTOS DE DIVORCIO- SEPARACIÓN.

ARTÍCULO 18– ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: Primero entrará en juego el principio de voluntad de las partes y después se aplicarán las variaciones anuales del IPC.

 

-TRIBUNAL COMPETENTE: STS 19/03/2013: El Tribunal competente es el del lugar donde radique la finca.

-TIPO DE JUICIOS: Los juicios serán verbales, y preceptiva la intervención de abogado y procurador, cualquiera que sea la cuantía.

-Se deberán proponer en la demanda la solicitud de rentas futuras.

-La admisión de la demanda podrá ser por Decreto o Auto.